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SCHLUSSBERICHT zum Scheitern!
Zum Zeitungsartikel vom 18.Mai und vom 1o.Oktober 2ooo ist ein Nachtrag nötig, bevor man mit dem in dieser Stadt gescheiterten Konzept einer ökologischen Siedlung einfach zur Tagesordnung übergeht. Wir hatten immer wieder und schon 1992 über 5o feste Haus-Bestellungen, mußten diese aber auch immer wieder zurückgeben, weil das Bauen durch amtliche Widerstände, die dazu ver-
öffentlichte Meinung und unterstützt durch einen jahr-
zehntelang fehlenden Bebauungsplan, einfach nicht möglich war - dies nicht rechtzeitig erkannt und ent-
sprechend reagiert zu haben, ist sicher Schuld der Siedlung.
Scheinbar will die Verwaltung wieder-gut-machen, was sie in den letzten rund zwanzig Jahren beim Ökodorf an-
gerichtet hat, denn die Eigentumszuordnung des Grund-
stücks ist noch gar nicht so richtig geklärt, da meldet sich bereits eine städt. Erschließungsgesellschaft. Am 23. März 2ooo erfolgt im Verwaltungsausschuß ein Auslegungs-
beschluss für einen geänderten B-Plan; am 13. Mai werden die neugeplanten Häuser in der Tageszeitung schon mal angeboten; am 16. Mai erfolgt eine außer-
ordentliche Sondersitzung des Ortsrates Stöckheim; am nächsten Tag morgens tagt der Bauausschuß; nach-
mittags bereits der Planungsausschuß; am 3o. Mai wird der Erschließungsvertrag nachgeschoben - obwohl der B-Plan noch gar nicht fertig ist - und all das nur, damit nun möglichst schnell eine "andere" Siedlung gebaut werden kann - ein Schelm, wer Böses dabei denkt.
Am 1.September ist ein neuer Bebauungsplan fertig, und diese enorme Hatz durch die politischen Gremien, sogar in verkehrter Reihenfolge - erst der Erschließungsvertrag und danach der B-Plan - zeigt wie es gehen kann, wenn eine Verwaltung will. Vorher hat die Ökologische Siedlung ja nicht nur über 2o Jahre kämpfen müssen - wie man in der Zeitung sehr richtig lesen kann - um eine durchgrünte Ökosiedlung neben und mit dem Zoo entstehen lassen zu können, sondern schon 1975 entstand die grundlegende Idee zu diesem ökologischen Baukonzept auf genau diesem Grundstück im damals noch ermutigenden Kontakt mit der Stadtverwaltung. Ermuntert vom seinerzeitigen Stadtbaurat und amtlicher Unterstützung daher grundsätzlich gewiß, wurde dann an dieser Idee jahrelang so hoffnungsvoll festgehalten.
Es begann zu einer Zeit, als die meisten von denen, die jetzt in der Verwaltung Verantwortung tragen, noch zur Schule gingen, und auch das Thema Öko noch mit Sandalen und Filzhut besetzt war. Es mußten im Laufe dieses Viertel-Jahrhunderts für ein so riesiges Vorhaben leider immer wieder neue Bauinteressenten angesprochen und begeistert werden, denn wer kann schon 2o Jahre lang, oder auch nur 1o Jahre, seinen Hauswunsch vor sich herschieben.
Auch die etwas speziellere Siedlungs- und Erschließungskonzeption mußte den wechselnden Entscheidungsträgern im Amt immer wieder neu erklärt werden - jetzt aber in der Zeitung von "fehlenden Interessenten und mangelnder Nachfrage" zu lesen, passt vielleicht den amtlichen Bedenkenträgern ins Konzept, ist jedoch ebenso unfair wie falsch. Tatsächlich hatte trotz gegenteiliger Signale aus der Verwaltung die Ökosiedlung nie eine richtige Chance in dieser Stadt, denn ohne Rechtssicherheit eines Bebauungsplanes kann man einfach keine Bauherren, keine Banken und schon gar keine Bauträger begeistern, man kann außer einer Erschließung auch nichts finanzieren, ohne Finanzen kann man nichts bauen, und verkaufen kann man deswegen auch nichts, eigentlich ganz einfach.
Unser B-Plan aber - 1989 nach fast 1o Jahren Vorarbeit endlich vom Stadtrat zur Aufstellung beschlossen - war nach einigem Hin und Her erst 1o Jahre später, nämlich im Spätsommer 1999 wirklich rechtsgültig. Da war die Siedlung angeblich schon gescheitert, steht in der Zeitung. Tatsächlich wollte die Bank nicht mehr, weil ihr das alles viel zu lange dauerte und die Zinsen für die bereits investierten Kosten wirklich ins bodenlose wucherten. Alle Bau-Interessenten mußten immer wieder vertröstet oder weggeschickt werden, und deshalb war das Desaster mit Händen greifbar. Die Preise waren trotz 1A-Lage zwar wie überall, sie mußten nur inhaltlich erklärt werden und es wurde sogar ein ehrlicher Endpreis genannt, aber das Vertrauen in die Durchführung war mehr als lädiert.
Auch die in dieser zukunftssichernden Konzeption nur etwa halb so hoch zu erwartenden Hausenergie- und Nebenkosten wurden belegt - und das eingebaute Ziel nach innovativem Umgang mit der Umwelt und der Einsparung von Ressourcen und Energien gab's einfach dazu und deckelte nebenbei auch noch das EXPO-Thema "Mensch, Natur, Technik" - das die Öko-Siedlung als Projekt im Katalog hatten.
Obwohl autofrei - nicht autolos - gab es ja am Rande der Ökosiedlung durchaus auch Häuser in unmittelbarer Nähe der Garagen, also der "Bierkasten direkt zur Haustür". Als man jedoch kapierte, daß auch der Nachbar nicht zum Haus fährt, da fing man an, die Konzeption zu begreifen. Absolute Verkehrsruhe, saubere Luft, Kinder nicht an der Hand sondern freilaufend und statt privater Parkplätze durchgrünte und vernetzte Vorgärten, sowie gefahrloses Spielen im häuslichen Umfeld, da war eigenartiger Weise das Interesse für die von Garagen und Strasse entfernteren Häuser, auch auf Kosten ein paar weniger Fußwegminuten, erkennbar größer.
Statt Parkplatz, Garagen, Pflaster und Autoeinfahrt, lieber Büsche, Bäume, Blumen und Rasen auf dem ohnehin ja immer viel zu kleinen privaten Grundstücken, und dies vernetzt über die Wege hinweg, das war unser Umweltkonzept. Eine Bebauung mit Nutzungsverdichtung, gebündelte Wohnflächen, PKWs verschlossen in den Randbereichen, zusammenhängend vernetzte Gärten und sowenig versiegelte Strassenflächen wie irgend möglich, sind Vorgaben, ohne die heute eigentlich kein vernünftiger Siedlungsbau mehr auskommen sollte. Ein einzelner Hausgarten kann nie ein sinnvolles Biotop ergeben, erst eine dichte Vernetzung mit Nachbargärten und der umgebenden Landschaft sichern eine genetische Vielfalt von Pflanzen und Insekten, andernfalls erhält Naturschutz eine ökologisch sinnlose Koniferenkünstlichkeit.
Eine angeblich gescheiterte Akzeptanz ökologischer Baugebiete sollte daher auch von Entscheidungsträgern der Stadt nur sehr vorsichtig geäußert werden. Statt Wunschdenken, lieber mal internationales Baugeschehen studieren, da ist nämlich nichts gescheitert, im Gegenteil. Es geht allerdings beim ökologisch Bauen nicht um eine Wanne unterm Fallrohr oder Grasbüschel auf dem Dach, sondern es geht um die bauliche Umsetzung notwendiger Umweltstrategien bei Luft, Wasser, Erde, Baustoffen, Bauphysik und Wohnumfeld. Es geht um die Einsparung nicht mehr erneuerbarer Ressourcen und es geht um die klimaschonende längst überfällige Reduktion von CO2 unter Nutzung intelligenter Konzepte - und all das ohne den Spass am Leben, beim Bauen oder beim Wohnen zu verlieren. Es geht aber auch darum, daß wir mit unserem Raubbau an der Natur täglich bereits Spezies vernichten, die wir z.B. im maritimen Bereich teilweise noch gar nicht kennen, und es geht um die Ignoranz, daß 2o% aller Menschen 8o% der Ressourcen verballern, und daß diese 2o% endlich auch das Weiterleben der 8o% durch nachhaltige Verantwortung bedenken müssen.
Es geht natürlich auch um Wärmedämmung, aber eben nicht "Niedrigenergie" durch umweltbelastend petrochemisch hergestellte Schaumstoffe, deren Herstellungslasten die Wärmeenergieinsparung bereits aushebeln, die nicht recyclebar sind, bei Hitze und Feuer lebensgefährliche Dioxine freisetzen, ständig giftige Weichmacher absondern und obendrein eine dampfbremsende und schimmelpilz-fördernde Wirkung an der Hauswand entwickeln. Es geht also um Standards - beim Auto ist heute einiges selbstverständlich, was vor Jahren noch undenkbar war - die auch längst fürs Bauen gelten müssten. Unsere Wärmeschutzverordnung bewirkt global fast das Gegenteil, denn solange Politik, Verwaltung und Verbraucher bei Autos die Umweltbelastung diskutieren, Häuser jedoch nur nach Größe, Farbe und ihrer meist auch noch falschen Wärmedämmung beurteilen, und nicht nach wirklicher Nachhaltigkeit in der Umweltbilanz, solange werden die Schwierigkeiten mit solchen Konzepten und ihr Erklärungsbedarf wohl noch anhalten.
Nun entsteht also "Am Zoo" ein Baugebiet im neuen Gewand mit einem heiß gestrickten B-Plan, der dann allerdings keiner demokratischen Zustimmung z.B. im Ortsrat mehr bedarf, weil die Erschließungsplanung ja schon vorher abgenickt wurde, und die Häuser bereits zum Verkauf stehen. Es entsteht was an dieser Stelle eigentlich nicht entstehen sollte. Es entsteht, was die jetzige Stadtverwaltung aber will und darum massiv unterstützt, es entsteht also, was so Viele - trotz der weiteren Wege - aus Braunschweig weg ins Umland treibt.
Kleinteiliges Bauen auf wertvollem Grund und Boden ist eigentlich ein struktureller Denkfehler und es entwertet den Boden. Menschen, die das jetzt hinnehmen, haben es nicht besser verdient, könnte man denken, doch so einfach ist das ja nicht. Das heutige Baugebiet "Am Zoo" sollte eigentlich nie Bauland werden, sondern war ein die Ortsteile Stöckheim und Melverode trennender, Süd-See und Mascheroder Holz aber verbindender und zu erhaltener Grünzug. So wollte es der Flächennutzungsplan, so wollten es die Bezirksräte, so ist es auch ökologisch sinnvoll und so wollte es auch die Stadt und deren Entscheidungsträger. Unsere Idee mit einer durchgrünten Siedlung samt ökologisch vernetztem Konzept, also eine verdichtete Bauweise mit verbundenen Grünflächen, innovative Baustoffe, wohngesunde Bauphysik, intelligentes Energiemanagement und nachhaltiger Umgang mit Wasser und unversiegeltem Land, all dies unter symbiotischer Einbeziehung des "Tier-Parks" und nicht zuletzt sehr viel überzeugende Geduld, konnte die Ablehnung im Ortsrat aufweichen und den damals schwierigen, aber omnipotenten Stadtbaurat zum Umdenken veranlassen.
Dann aber begann das Gewühl durch die Amtsstuben, überall nach Feierabend privates Lob und Zuspruch für die intelligente Innovation dieser ökologischen Bauvorlage, man hatte von sowas auch schon gehört, aus Süd- oder Westdeutschland z.B. - aber sowas doch bitte nicht hier, nicht jetzt und möglichst auch nicht so - die "normalen Baugebiete" machen der Verwaltung schon genug Arbeit....
1976 entstand die erste Idee; 1979 dann konkrete Konzepte; 1981 Hoffnung mit einer ersten Planvorlage; 1985 war dann die Ausweisung neuen Baulandes angeblich nicht mehr nötig; 1989 gab es einen Aufstellungsbeschluß, aber für den B-Plan hatte dann im Amt angeblich keiner mehr Zeit; für 1993 wurde alles versprochen, dann ging der nächste Stadtbaurat und wir waren wieder am Anfang. So klebrig war dieser Ablauf, daß wir erst Mitte 1995 eine Art Rechtskraft hatten und endlich mit dem Bau der Erschließung beginnen konnten, deren Erstellung ja Voraussetzung zur weiteren Teilungsgenehmigung und unverzichtbare Grundlage für Finanzierung und Verkauf war. Ende 1997, die Erschließung war fast fertig, die gesamte Energiezentrale (Pyramide) mit der aufwendigen Kraft-Wärme-Kopplung etc. gebaut und sehr viel Arbeit und Geld investiert, die Stadt hatte gerade die Grundstücksteilung genehmigt und der Notar die Grundbücher beantragt, da war alles schon wieder vorbei, weil das Verwaltungsgericht urteilte, was wir bemängelt hatten, daß nämlich die Verwaltung einen Fehler in den jahrelang erarbeiteten B-Plan sicher unabsichtlich eingewebt hatte.
Denn natürlich nicht die Ökosiedlung wollte keine Renaturierung bezahlen - wie im Zeitungsartikeln Verantwortliche der Verwaltung zitiert werden - sondern ganz im Gegenteil, die Umwelt war ja logisches Programm der Öko-Siedlung. Wir wollten jedoch erst im eigenen Baugebiet den Umwelteingriff ausgleichen und dann im Umland - dies war jedoch der erste davon betroffene B-Plan in Braunschweig und vielleicht hat ja deshalb nichts geklappt. Die Ökobau sollte jedenfalls ohne erkennbaren Rechtsgrund noch vor jeder Renaturierungsidee erstmal den Kaufpreis eines Grundstücks an der Oker auf den Tisch der Stadt legen, ohne daß dieser Grund und Boden nach dem Kauf dann der Ökosiedlung verbindlich zugeordnet wird. Dies wollten wir natürlich nicht, denn durch Landkauf für die Stadt entsteht ja keine positive Umweltbilanz, und wenn schon Ausgleich außerhalb der Siedlung, dann auch auf eigenem Grund und Boden. Das Gericht hat dies ähnlich beurteilt, und die Stadt war sauer, hatte sie doch einen Rechtsstreit vom Zaun gebrochen und nun verloren. Sie mußte den "kleinen" Formfehler eingestehen und Nachbesserung geloben. Das Planungsamt sprach der Presse und dem Gericht gegenüber von Wochen, vielleicht ein paar Monaten, und wir ahnten nicht, wie sehr man sich "rächt". Es hat dann fast zwei weitere Jahre gedauert, bevor diese kleine Einbesserung endlich bearbeitet wurde. Die Kosten allein für Zinsen der Erschließung stiegen ins uferlos-unerträgliche, und die Verwaltung wußte dies natürlich genau. Was sollen außerdem Bau-Interessenten machen, die bei fehlendem Baurecht ja nichts finanzieren oder bauen können, Sie bauen woanders, denn rund um Braunschweig in den Randgemeinden entstehen ja Baugebiete, die wohl auch weiterhin dafür sorgen werden, daß die siedelnde Bevölkerung in Braunschweig weiter schrumpelt.
Man kann amtliche Gedankengänge nur vermuten, aber die Ökosiedlung war zählebig und ist in dieser Zeit trotzdem nicht völlig Pleite gegangen, obwohl unendlich viel investiertes Geld, Arbeit, Engagement, Glaubwürdigkeit und insbesondere Vertrauen bei einer ohnehin sehr erklärungsbedürftigen Konzeption einfach im behördlichen Räderwerk vorsätzlich zerbröselt wurde. Als im Spätsommer 1999 das Geduldspiel zwischen Ökobau und Stadt dann doch noch zugunsten der Ökosiedlung mit einem nun wieder rechtswirksamen B-Plan endete, da hatte die Bank längst die Lust verloren und die Schwierigkeiten mit der Siedlung waren inzwischen so drängend, daß die vorgesehene Bauherrengemeinschaft nicht mehr funktionieren konnte. Darum wurde bundesweit über internet und in Zeitungen ein möglichst solider und interessierter Bauträger gesucht, der das ganze Konzept auf diesem nach B-Plan-Rechtskraft wieder sehr wertvollem Baugrund auffangen sollte.
Obendrein torpedierte die Stadt ein weiteres Mal das Ökokonzept mit einem nicht nur nachgebesserten, sondern auch abgeänderten Bebauungsplan, nämlich durch plötzliche Zulassung des Autoverkehrs (!) Man könne zwar auch weiter autofrei bauen, wurde bei der Vorstellung dieser B-Plan-Version amtlich argumentiert, aber was ist, wenn eine Minderheit später irgendwann zu Lasten der Mehrheit doch am Haus eine Garage bauen möchte und die Rechtslage gibt das her. Dies machte also die Konzeption erneut höchst unglaubwürdig, machte auch überdeutlich, was die Stadt eigentlich wollte, verjagte damit die letzten an Nachhaltigkeit interessierten Bauherren, und weckte neue Begehrlichkeiten bei städt. Bauträgern - vielleicht waren aber auch erst die Begehrlichkeiten da und die Stadt hat dann nur noch ein bißchen nachgeholfen.
Auf jeden Fall mußten wir uns nach einem oder auch mehreren Bauträgern umsehen und endeten bei einer Immobilien-AG aus dem Hamburger Raum, die unser Siedlungskonzept weitgehend umsetzen wollte. Sie stellte sich mit einem umfangreichen Immobilienkatalog eigener großer Objekte, mit guten Referenzen, einem Rechtsanwalt als Vorstand und Verhandlungspartner und mit vielen Versprechungen vor. Nach einigen Wochen Verhandlung und unmittelbar nach endgültiger Rechtskraft des B-Planes, wurde im September 1999 das Geschäft notariell abgewickelt - und weil ja alles schon genehmigt war, sollte es auch sofort losgehen..............
Trotz drängender Eile wurde sorgfältig vereinbart, daß zuerst alle aufgelaufenen Schwierigkeiten, alle beteiligten Handwerker, Banken, Behörden, Ingenieure und Planer mit ihren noch offenen Ansprüchen abgefunden oder weiter beschäftigt werden, und dass die weitere Planung und Bauleitung von der Pyramide aus stattfinden sollte.......
Das war aber nichts und nun schöpfen andere ab, was wir mühsam geschaffen haben, der an dieser Stelle gescheiterten Ökosiedlung bleibt eigentlich nur das gute Gewissen, etwas eigentlich sehr Richtiges und Innovatives gedacht, aber falsch angefasst, vielleicht auch nur am falschen Ort versucht und dann auch noch in falschen Hände abgegeben zu haben.
Braunschweig, im Oktober 2ooo
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